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まずは、電話でお問い合わせください。

②当社は、基本的に年中無休ですが
電話に出れない場合が多く、ご迷惑をお掛けいたしております。
０７３６－４３－２６６１
にお掛けいただいた場合、出れない場合は、携帯に転送されますので
よろしくお願いします。
　　　　　　　　　　　　　北澤不動産・北澤修平
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　携帯：０９０－１０７６－３０８１
 

不動産業者を選ぶには（当社はYahoo!登録業者）

土地や家を売ったり買ったりするには、不動産会社に依頼したほうがメリットが大き
いと思いますし、安心だと思います。ですが、売却や物件探しを不動産会社に依頼す
る場合、どの会社が良いか悪いかは一般の人は判断できないと思います。
当社・北澤不動産は
◆橋本市伊都郡内不動産業者ではじめて
◆（社）和歌山県宅地建物取引業協会伊都支部ではじめて
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（一部抜粋・順不同）
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電話相談も、随時承っております。
秘密は、必ず厳守致します。

不動産Ｑ＆Ａ

当社にメール・ＴＥＬ等で質問があったものを中心に、不動産の難しい面や問題を掲載させていただきます。なお、当然、氏名・住所等は掲載いたしませんので、お気軽にお問合わせください。できるだけ早く、直接、お答えさせていただきます。一部、こういう形で掲載させていただく場合があります。

◆Ｑ２５：建物の耐用年数
◆Ｑ２５：法定地上権とは・・・
◆Ｑ２４：瑕疵担保責任とは・・・
◆Ｑ２３：建築条件付売地について
◆Ｑ２２：地価公示価格と固定資産税評価とは・・・
◆Ｑ２１：不動産業者の選びかた
◆Ｑ２０：住宅ローン⑨（つなぎ融資）
◆Ｑ１９：保証金と敷金との違い
◆Ｑ１８：住宅ローン⑧（ローン繰上げ優先順位）
◆Ｑ１７：賃貸契約には、どのような種類が・・・？
◆Ｑ１６：証券化ローンとは？
◆Ｑ１５：仮換地とは？
◆Ｑ１４：建築条件付き宅地を契約する際の自衛策
◆Ｑ１３：同じマンション・同じ部屋なのに、面積が違うのは？
◆Ｑ１２：借地権と賃借権の違いは？
◆Ｑ１１：住宅ローン⑦（ローン必要書類等）
◆Ｑ１０：住宅ローン⑥（ローン手続きの流れ）
◆Ｑ９：重要事項説明書とは
◆Ｑ８：住宅ローン⑤（担保と所得）
◆Ｑ７：住宅ローン④（返済期間等）
◆Ｑ６：住宅ローン③（元利均等返済とは？元金均等返済とは？）
◆Ｑ５：住宅ローン②（変動金利と固定金利）
◆Ｑ４：不動産は、今が買い時か？
◆Ｑ３：住宅ローン控除
◆Ｑ２：不動産取得時の費用等について（仲介手数料・登録免許税・固定資産税など）
◆Ｑ１：住宅ローンについて
～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～
◆Ｑ２５：建物の耐用年数

通常の住宅の場合は、
①鉄骨鉄筋又は鉄筋コンクリート造・・・・・47年
②骨格材の肉薄四ミリ超金属・・・・・・・・・34年
③木造又は合成樹脂・・・・・・・・・・・・・・・22年
④木骨モルタル造・・・・・・・・・・・・・・・・・・20年
などになっております。
ただ、不動産業者査定においては、下記のを目安に、
状態の良し悪しにより査定を行っております。
◆建物の耐用年数の目安
鉄骨鉄筋(SRC)造・・・・・・・・・45～50年
鉄筋(RC)造・ 重量鉄骨造・・・40～45年
軽量鉄骨造・・・・・・・・・・・・・・ 30～35年
木造・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・25～30年

住宅の売却も、当社にお任せください。
安心・スピードに対応させていただきます。

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◆Ｑ２５：法定地上権とは・・・

法定地上権とは、よく聞きますが、あまりよく解らないというのが本音です。
規定では
≪不動産の競売が行われた場合に、法律によって設定されたとみなされる地上権をいう。土地とその上の建物を同じ所有者が所有している場合に、競売等により土地と建物が別々の所有者に帰属することとなった際に、民法などの規定により建物のために地上権が自動的に発生することとされている。このように土地建物が強制的に分離処分される際に、法律の規定により建物のために発生する地上権を「法定地上権」と呼ぶ。≫とされていますが、
難しくていまいち良く解らない。で翻訳すると（＞＜）
日本の民法は、土地と建物を別個の不動産と考えているため、
それぞれに別々の抵当権が設定されたり、
別々の所有者が出ることもあります。
まず抵当権を設定した当時、土地の上に建物が存在していることが必要で、
更地に抵当権を設定したときは、更地として評価しているから、
地上権の負担を求めていないのは当然です。
抵当権設定当時に土地と建物が別々の所有者に属しているときは、
そこで何らかの形の土地利用権が設定されているわけだから、
あえて法律が地上権の成立を認める必要はないということになります。
地上権成立の時は、土地・建物の競売の時で、
競売されて所有権が第三者に移った時ということになり
存続期間は借地法の改正により一律30年となっています。
・・・訳すとこうなります。

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿
◆Ｑ２４：瑕疵担保責任とは・・・

今のような梅雨時期には、雨漏り等家にはトラブルが出てきます。
中古物件は、原則として現状有姿取引です。
中古だからこそ暮らしてみて発覚するトラブル《瑕疵》が出てきますが
売主が（建設・不動産会社）業者の場合は
（不動産売買）契約において「瑕疵担保免責」の条項を入れることは無効です。
瑕疵担保は２年間（業者の場合）で
その瑕疵の責任（賠償等）を負うことになります。
瑕疵担保責任による解除権と損害賠償請求権を行使できる期間は、民法では、買主が瑕疵を知ったときから１年以内と定められていますので、引渡しから、長期間経過後に瑕疵が発見された場合でも、この瑕疵が契約時に存在していたことが明らかになれば、契約の解除又は損害賠償の請求ができます。新築の場合は、１０年です。
（参考資料・宅建業法）
第13条（瑕疵担保責任）
　売主は本物件の隠れた瑕疵ついては引渡し日より2年間に限りその責を負います。ただし、軸件のうち国｢耐力上主要な部分又は雨水の侵入を防止する部分として「住宅の品質確保の促進等に関する法軌（公布平成11年6月23日法律第81号）第87条第1項の規定に基づき法令で定められたもの（以下「国｢耐力上主要な部分等」といいます）の隠れた桝く国｢耐力又は雨水の侵入に影響のないものを除きます）については、本物件の施工会社より売主が引渡しを受けた日より10年間に限りその責を負います。

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◆Ｑ２３：建築条件付売地について

建築条件付売地の契約で『土地売買契約』と『建築請負契約』を
同日（同時）に締結するよう要求しますが、
同日契約は取引業法違法行為にあたり
買主が、県庁建築課に相談されれば、
同日（同時）で締結した『建築請負契約』は無効になり、
さらに『土地売買契約』が白紙解約になる可柏ｫもあります。
（もちろん、仲介業者も注意及び処分を受ける対象になります。）
「建築条件付売地」というシステムは「建売」よりメリットはたくさんあります。
一般的に、
そもそも建築条件付売買などというのは、建売や建設業者が家を建てたときの利益がほしいから土地だけの売買をしないで
土地は相場くらいでお手ごろにして顧客を獲得する方法と受けとめられやすいですが
ただ、建売と違って、間取りや外壁等々の変更・要望等がスムーズに行えるという
メリットを先入観として持っていただくことが大事だと思います。

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Ｑ２２：地価公示価格と固定資産税評価とは・・・
●地価公示価格・・・
土地の取引価格に対して指標となる数字です。
毎年1月1日の各標準値の価格を、2人以上の不動産鑑定士などの
鑑定評価を求めて、その正常値を判断して公示しています。
この地価公示制度は、地価公示法に基づいて実施されているもので、公共事業の施工者が土地の取得価格を定める場合、また、収容委員会が収容する土地の価格を算定する場合にはこれを基準にしなければならないとされています。
相続税評価や固定資産税評価の際の目安として、また、企業会計における資産の時価評価にも活用されています。基準日は、１月１日、国土交通省が３月下旬に公表します。

●固定資産税評価・・・
固定資産の価格は国が定める基準により、基準年度（3年ごと）に見直しています。

■土地の場合は、
　　①現況の地目で評価します。（登記上ではありません）
　　②評価は地価公示価格の7割程度を目途に評価します。
　　③評価額の基礎となる路線価等を公開しています。
■家屋の場合は、
評価額は再建築価格×経年減点補正率で求めます。（再建築価格＝評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。▽経年減点補正率＝家屋の建築後の年数経過によって生じる損耗の状況による減価等を浮ｵたものです。）
○新築・増改築の家屋は、お宅へ伺い、建築資材の種類・量などの調査を行います。）
○３年ごとに評価額を見直しますが、その時点で前年度の評価額を上回る場合は、通常据え置かれます。
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◆Ｑ２１：不動産業者の選びかた

土地や家を売ったり買ったりするには、不動産会社に依頼したほうがメリットが大き
いと思いますし、安心だと思います。ですが、売却や物件探しを不動産会社に依頼す
る場合、どの会社が良いか悪いかは一般の人は判断できないと思います。
まずは、ホームページを持ってる業者が安心だと思います。
そして、更新がしっかり行われていることも大事だと思います。

当社・北澤不動産は
◆橋本市伊都郡内不動産業者ではじめて
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◆和歌山県内不動産業者で５番目に
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安心・信頼度は、伊都・橋本市地方不動産業者でＮＯ．１を意味しております。

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◆Ｑ２０：住宅ローン⑨（つなぎ融資）
住宅の購入において、決済から、実際に住宅ローンの資金を受け取るまでの短期間だけ借り入れる融資のこと。つなぎ融資が必要になる理由は、ローンを組む時には住宅の登記をしていないと抵当権を設定できないのに、実際に住宅の登記ができるのは、受け取った融資で残金決済をして物件の引き渡しを受けた後になるため。このような資金確保のタイミングのずれを解消し、売買をスムーズに行うための融資がつなぎ融資。

住宅金融公庫は取得した物件の登記が終了してから融資される。（ここが民間の金融機関と違う所）従って、住宅金融公庫で融資を受ける場合には、建物の引渡しと同時に行う残代金の支払い時には融資は下りてこない。つまり残金の支払い時には公庫の融資は利用できない。
そこで、公庫の窓口となる銀行などの金融機関が残代金の決済時のお金を
公庫の融資が下りるまでの期間、公庫に代わって融資を行うことになる。
その融資を通称「つなぎ融資」。

●民間金融機関の融資までの流れ

融資申込→融資承認→金銭消費貸借契約→残代金決済（融資実行）→物件引渡し（登記）

銀行など民間の金融機関は融資承認が下りれば
いつでも融資を実行してくれます。
融資承認が下りて金銭消費貸借契約（お金を借りる契約）を済ませば即日実行と言う金融機関もある。公庫のように面倒な手続が少ないし、登記済み証のない案件でも融資してくれる可能性が高いのが特徴。
いわゆる銀行（都銀・地銀）信金、労金などの金融機関とノンバンクと呼ばれる金融業者を総称して民間金融機関と呼んでいるが、各金融機関毎に融資条件や融資案件に関する審査基準が異なります。
従って、A銀行で融資の垂ｵ込みをして通らなくともB銀行で通る場合もあるので事前に融資相談を行うと融資までの流れがスムーズに行くことが多い。
また、一般的にはノンバンクの融資基準はゆるく審査が通りやすいが
金利が高いのは、そのためです。
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◆Ｑ１９：保証金と敷金との違い
保証金とは、
(1)敷金の性質を有するもの
(2)金銭消費貸借の性質を有するもの
(3)違約金の性質を有するもの
に大別されています。
保証金についての解釈は、各々の契約事例において、
当事者間における約定内容がもっとも重要であると言えます。
保証金を全額礼金として、貸主が取ることもできます。

敷金とは、
賃貸借契約に基づく賃貸人の債権を担保するもので、
担保範囲も建物明渡しまでに生じた一切の債権まで含まれますが、
債務不履行がなければ全額返還されるべき金銭であるとされています。
賃貸契約時に借主が貸主に一定の額を預けておき、
解約時に借主に返却されるもの。
債務の担保としての性格を有し、
解約時には、借主の滞納賃料等を差し引いて返還することが
できるようになっています。

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◆Ｑ１８：住宅ローン⑧（ローン繰上げ優先順位）

複数の住宅ローンを利用している場合、どのような順番で繰り上げ返済をしていけばよいのか。原則的には、
（１）金利の高いローン　
（２）変動金利型のローン　
（３）返済期間の長いもの　
（４）借入額の多いもの　となります。
（１）～（４）のローンは、
それぞれ以下のような優先的に返済されるべき理由があります。

★金利の高いローン・・・
繰り上げ返済した時の利息の軽減効果が大きい
（＝総返済額軽減効果が大きい）。

★変動金利型のローン・・・
現在のような低金利状態が、いつまでも継続するかどうかは不透明です。将来、金利が上昇したときに、毎回の返済額がアップしてしまうというリスクがある

★返済期間の長いもの・・・
最後までローンを返済できるかどうか不安

★借入額の多いもの・・・
借入額が多いとそれだけ利息の総額が多くなるため、繰り上げ返済することで、トータルで不要となる利息が多くなる

結論的に、住宅ローンのセオリーで言うと
低金利時は長期固定を選択するのがセオリーですし
現在は記録的な超低金利が続いていますので、毎月のご返済に相当余裕のある方以外は長期固定を選択した方が良いと思います。

◆Ｑ１７：賃貸契約には、どのような種類が・・・？

①普通建物賃貸借契約（普通借家権）
普通契約の場合は当初１年間入居以後
（１年未満の解約は違約金が発生することもあります）
基本的に何年入居しても契約上なんら問題はありません。
（法律上は２０年が上限とされています。）
更新料が発生しないことと契約上の権利が借主主体であることです。
契約上の権利では、正当な時由がない限り、借主を追い出すことができないようにこの契約形式ではできています。

②定期建物賃貸借契約（定期借家権）
この契約形式はあらかじめ期間を定めておき、
その期間が終了すると契約自体が解除になります。
定期借地権には３種類あります。
◆一般定期借地権
建物の所有50年以上
○契約は公正証書等書面で行う。
○「契約の更新をしない」、「存続期間の延長をしない」、「建物の買取り請求をしない」という3つの特約を定める。
○借地期間終了に伴い、借地人は建物を取り壊して土地を返還する。

◆建物譲渡特約付借地権
建物の所有30年以上
○30年以上を経過した時点で、土地所有者が建物を相当の対価で買い取る旨を定める。（建物を譲渡することで借地権は消滅）
○借地権の消滅後、借地人又は賃借人が建物の使用の継続を請求すれば、期間の定めのない賃貸借がされたものとみなす。

◆事業用借地権
事業用の建物の所有のために限る（住居用には利用できない）
○10年以上20年以下
○契約は公正証書により行う。
○借地期間終了に伴い、借地人は建物を取り壊して土地を返還する。

以上ですが、
当社・北澤不動産なら、安心契約をお約束できます。

【Ｑ１６：証券化ローンとは？】

民間の金融機関等から住宅購入者に対し融資を実行してもらい、
この民間金融機関がもつ「ローン債権」を買い取り、
証券化して投資家に販売（転売）する、というものです。
民間の金融機関にとっては、将来の金利が上昇していく可柏ｫが
あるなかで、公庫にこの長期かつ低金利の住宅ローン債権を転売することで、将来、調達金利が上昇した場合のリスクを背負う必要がなくなることになります。
証券化ローンを利用する場合、建築・購入する住宅が、
「公庫が定める基準をクリアしている性狽ﾅあること」が条件です。
公庫の融資における物件の検査自体は、以前から不可欠でしたが、従来の公庫の融資と異なる点は、検査手数料を利用者が負担するという点です。手数料は検査機関によって異なりますが、だいたい３万円から５万円程度のようです。ちなみに、公庫の定める基準とは、安全性、居住性、耐久性についての検査が行われます。
最長35年の長期固定金利型で、融資保証料や繰上げ返済手数料が不要というメリットもある証券化ローンは、金利が徐々に上がってきている昨今、
今後さらに注目を集めることは間違いないですが
どうして、一般化しないのかは
郵政民営化と同じような問題が起こりうるからです。
すなわち、銀行住宅ローン自体を圧迫することからです。

ということで、
①メリットは
・最長３５年の完全固定金利
・保証料不要
・繰上返済手数料不要等々
②デメリットとなると
・必ず頭金が物件価格の２割＋諸費用分が必要
・団信保険料が別途必要
・借入上限が５０００万円
ただし２割以上自己資金を持つ事は、
住宅ローンを組む時のセオリーではあります。
完全固定を考えると、美味しいローンだと思います。

【Ｑ１５：仮換地とは？】
土地区画整理事業を円滑に進め、
関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るために、
土地区画整理事業の施行者が、換地処分を行う前において、
施行区域内の従前の宅地について
仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分と
いい、 このようにして指定された土地を仮換地と言います。
仮換地の指定処分がなされると、従前の宅地の権原に基づいて使用収
益をすることができた者は 、仮換地の指定の効力発生の日から換地処
分の公告がある日まで、仮 換地について従前の宅地について有した権
利の内容である使用収益と同じ内容の使用収益ができるが、 従前の宅
地については使用収益ができなくなります。

【Ｑ１４：建築条件付き宅地を契約する際の自衛策】
建物請負契約に関しては、必ず間取りや見積もりが確定してから
契約を行うことが自衛策です。
どのくらいのグレードの建物がいくらの金額でできるかどうか
分からずに契約はできませんと
はっきり言うことが大事で、その会社が実際に建てている現場
また建ててもう住んでいる現場を見せてもらい
住んでいる現場などは
アフタフォローはどうか、不具合がないかなど
ご自身の目で確かめられることが大事だと思います。

【Ｑ１３：同じマンション・同じ部屋なのに、面積が違うのは？】

新築マンション広告やパンフレット等に記載されている専有面積は、
壁の厚みの中心に、面積を測る「壁芯面積」です。
しかし、登記簿上は、壁の内側から面積を測る「内法面積」です。
「壁芯面積」のほうが、面積は広くなるのは当然ですが
同じマンションの、同じ部屋ですが、異なる面積が起きることが
よくありますが、どちらも、正しい面積です。
どちらの測定かは、不動産業者に確認ください。

【Ｑ１２：借地権と賃借権の違いは？】

借地権は、地上権または賃借権のことを言いますが
地上権とは、他人の土地において、その土地を専用に使用する権利のことで
地主に地代を払わない権利設定です。
（ただし、地代を一括で支払うものもあります）
建物を建てたり、地上権を転貸したり、登記したり、売買することもできます。
賃借権は土地を借りる権利で、地主に賃料を払う方法です。
賃借権を譲渡したり転貸するには地主の承諾が必要となります。

【Ｑ１１：住宅ローン⑦（ローン必要書類等）】
ローン申込に必要な書類
（銀行によって異なる場合もありますので
　　北澤不動産なら安心・丁寧に書類準備をお助けいたします）
①ローン借入証書・1通  
②ローン保証委託書 1通  
③団体信用生命保険申込書 1通    
④年収確認資料
　　　給与所得者の方・・・ 市区町村が発行する所得証明書
　　　　　　　　　　　　　　　　（住民税課税決定通知書等） 1期分   市区町村役場
　　　源泉徴収票 ・・・・・・1期分
　　　個人事業主・・・納税証明書
　　　　　　　　　　　確定申告書その1，その2を3期分   税務署
⑤健康保険証
⑥本人確認資料・・・ 運転免許証またはパスポート等
⑦印鑑証明書
（発行後1か月以内のもの）  市区町村役場
（1. 保証会社用 2. ローン契約書燈t用 3. 登記用） 3通  
⑧住民票
（発行後1ヵ月以内で、ご家族全員分の記載のあるもの）
（1. ローン契約書申込用 2. 登記用） 2通   市区町村役場
⑨担保物件確認資料 物件の不動産登記簿謄本・・・ 1通   法務局
⑩売買契約書
⑪重要事項説明書
⑫公図・建物図面 1通   法務局
⑬住宅地図（写） 1通   不動産業者
⑭その他説明資料・・・建物平面図、間取図、パンフレット等

【Ｑ１０：住宅ローン⑥（ローン手続きの流れ）】
■売買契約
　　↓
■銀行等へのローン申込み
　　↓
■ローン審査
　　↓
■ローン契約
団体生命保険・火災保険等・保証会社との契約を行います
　　↓
■ご融資の実行
買主様口座等に一度入金
　　↓
■登記・入居
購入代金の残金決済を行います。所有権移転登記とあわせて、
保証会社の抵当権設定登記をします。

【Ｑ９：重要事項説明書とは】
重要事項説明書とは
買主が不動産を購入しようとする際に、安全な取引を行うために、重要な事項につい
て、その内容を確認し、納得のうえで売買契約を締結する必要から、不動産取
引においては、宅地建物取引業法に基づき宅地建物取引主任者が契約前に書面（重要
事項説明書）をもって説明を行い、内容を助ｪご理解いただいたうえで、ご契約いた
だくようになっています。
重要事項説明書の主な内容は、
①土地、建物の登記簿に記載されている権利関係
②都市計画法、建築基準法その他の法令による制限
③敷地と道路との関係（私道負担に関する事項）
④飲用水・雑排水、汚水、電気、ガス等の設備の状況
⑤「青田売り」の場合は、完成時における形状等
⑥代金、交換差金以外に授受される金銭
⑦代金の支払時期、目的
⑧契約の解除
⑨損害賠償額または違約金に関する条件
⑩ローン条項などです。

当社では、宅地建物取引主任者は、代表者北澤修平です。
登録番号は、会社概要にありますとおり、和歌山３２５８
納得いただくまで、説明を、契約前に行いますので、ご安心ください。

【Ｑ８：住宅ローン⑤（担保と所得）】
銀行の担保評価額は各行独自に設定していますので固定資産税評価額とは限りませ
ん。買った時の価格であったり、路線価格を基にしたり、建物の価格浮gったりと
様々です。購入価格は目安でして、売買契約書には、必ず準ずるものではありませ
んのでご注意ください。

銀行ローンは一般的にはサラリーマンの場合は税引き前の収入を年収としています。
住宅金融公庫もそうです。自営業の方の場合は諸経費をすべて引いた後の税引き
前所得が年収です。

【Ｑ７；住宅ローンの返済期間】
※１年から３５年以内
※借換ローンの場合は、残存期間＋１年
※中古住宅の場合は、残存耐用年数＋５年が基本
　　・木造・・・・・・・・・・・・２０年
　　・軽量鉄骨・・・・・・・・・・２０年
　　・鉄骨造・・・・・・・・・・・３０年
　　・鉄筋コンクリート・・・・・・３５年
※住宅ローン融資に際して、公務員は得か？
　　当然ですが、○です。公務員・高度ライセンス所有者
　　（たとえば医師・弁護士等）は
　　銀行によっては、多少違いますが
　　融資限度額が、銀行担保評価額に＋１５００万円以内の
　　余裕枠が付いてきますので、
　　いちばん融資条件が良い職業だと断言しても良いのではないでしょうか。

◆【Ｑ６：住宅ローン③（元利均等返済とは？元金均等返済とは？）】
元利均等返済は、「元金＋利息」の毎月の返済額が一定の返済方法です。
したがって、何年たっても毎月の返済額は変わりませんが、
元金と利息の内訳は毎回変わります。
元金均等返済は、「元金」の毎月の返済額が一定の返済方法です。
未返済の残高に金利を乗じて利息額を算出しますので、
返済額は初回が最大で，次第に減っていきます

◆【Ｑ５：住宅ローン②（変動金利と固定金利）】
マイホーム購入で多くの人が活用する住宅ローン。購入を決める過程では、「い
くら借りられるか」も考慮しなければなりません。住宅ローンには「収入基準」とい
われる条件があります。たとえば公庫融資なら、毎月返済額の5倍以上の月収（年収
の12分の1）が必要とされています。つまり、毎年のローン返済は年収の20％程度が
目安になる、ということ。この目安をもとに何年のローンにするかを考え、収入から
逆算して住宅ローン借入総額の目安を知ることができます。購入落Zを決める際の、
重要なポイントです。
住宅ローンには、変動金利と固定金利（銀行独自で固定年数は変ります）
どちらが、得か？
変動金利は、年二回（４月・１０月各１日）見直されることになっておりますが
平成１３年から２．３７５％が続いております。
しかし、今新聞を賑わしておりますように
長期プライムレートの上昇で、変動金利は、７月１日～高くなることは、
確実な様相であります。
変動から、固定への切り替えは可狽ﾅすが
変動と固定のどちらが良いのかは、一概に言えませんが、下記返済総額を参照ください。

■金利と月々返済額と返済総額
★例１：１０００万円を年２．３７５％元利均等返済（ボーナス返済なし）
で借入れする場合

毎月返済額と総返済額
１５年返済・毎月返済額（均等）約６６０００円（返済終了総額）約１１８９００００円
２５年返済・毎月返済額（均等）約４４２００円（返済終了総額）約１３２７００００円
３５年返済・毎月返済額（均等）約３５０００円（返済終了総額）約１４７５００００円

★例２：１０００万円を年３．７％固定１０年（ボーナス返済なし）
で借入れする場合

毎月返済額と総返済額
２５年返済・毎月返済額（均等）約５１０００円（返済終了総額）約１５３４００００円
３５年返済・毎月返済額（均等）約４２５００円（返済終了総額）約１７８０００００円

返済終了後の金額（総返済額）に注目ください。
いかに、金利によって違うか、一目瞭然だと解っていただけた思います。
再々、ここでも書かせて頂きましたが
頭金を多く・返済期間を短く！これに尽きると思います。
北澤不動産は、他の業者と違い、買ってもらった後からが
大切なお付き合いだと思っておりますから、
適切な説明をもって、相談に応じさせていただきます。

◆【Ｑ４：不動産は、今が買い時か？】
よく、不動産屋のチラシには、今が買い時・賃貸家賃なみという言葉が、
よく載ってると思います。さあ、本当にそうなんでしょうか？

「家賃並み」といわれるのは、住宅ローンの毎月の返済額を指しています
住宅ローンはこのところ超低金利が続いており、家を買って実際にローンの毎月返済額が
家賃を下回るケースも少なくありません。ただし、住宅ローンの場合はボーナス時に多め
に返済する人も多いので、月々の金額だけで単純には比較できないので注意が必要です。
それにマンションを買うと、住宅ローン以外の支出も覚悟する必要があります。賃貸
住宅の場合の住居費といえば、入居時に敷金や礼金などを払うほか、月々の支払いは
家賃と数千円程度の共益費がかかるぐらいでしょう。これが買うとなると、まず
買うときに諸費用がかかります。（このＱ２を参照ください）
この諸費用は原則として住宅ローンでは借りられないので、現金で用意する必要があります。
また、マンションに入居したあとは管理費や修繕積立金を毎月払わなければなりませ
ん。（賃貸駐車場込みで２万円以上見込んでいただきたいです）
さらに家やマンションを持っていると固定資産税などの税金が毎年かかります。
（このページＱ２を参照ください）
買い時か、どうかは、ご自分で決めることですが
地価が、まだ下がるという考えから躊躇するのは、良くないと思います。
決断は、地価や相場じゃなく、気に入った物件が見つかったときと
思いますので、お気に入りの物件が見つかるまで
当社に、お任せください。

◆【Ｑ３：住宅ローン控除について】

はっきり言って、難しいですが
住宅ローン減税（控除）とは、住宅ローンを組んで家を購入すると、入居してから
１０年間は年末ローン残高（上限5,000万円）の1%が毎年の所得税から差し引かれること
を言います。

※減税適用の主な条件
・ローンが10年以上の分割返済であること
・住宅の取得や100万円以上の増改築、住宅（およびその敷地）の取得に伴う借
　り入れであること
・床面積が50㎡以上でその2分の1以上が居住用であること
・既存住宅の場合は20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）に建築されたも　
　のであること
・住宅取得から6ヵ月以内（かつその年の12月31日まで）に居住していること
などです。
　 ２００４年末まで適用されることになりましたが、来年以降は対象となる住宅ローンの限度額と控除率が段階的に縮小されるようです。

※住宅ローン減税を受けるためには

住宅ローン減税の適用には、確定錐垂ｪ必要です。所得税の確定錐衰匇ﾔは、毎年2
月16日から3月15日と決まっていますが、住宅ローン減税などの還付等受ける場合
は、年間を通して受け付けています。

マイホーム購入で多くの人が活用する住宅ローン。購入落Zを決める過程では、「い
くら借りられるか」も考慮しなければなりません。住宅ローンには「収入基準」とい
われる条件があります。たとえば公庫融資なら、毎月返済額の5倍以上の月収（年収
の12分の1）が必要とされています。つまり、毎年のローン返済は年収の20％程度が
目安になります。この目安をもとに何年のローンにするかを考え、収入から
逆算して住宅ローン借入総額の目安を知ることができます。購入を決める際の、
重要なポイントです。

◆【Ｑ２：不動産を買う際には、どれくらいの費用が要りますか？】

①仲介手数料
　　（売買代金×３％）+６万円に消費税を乗じた金額
　　当社では、買主様からの手数料の減額要求には相談に
　　応じさせていただきます。

②登録免許税

住宅の新築
　　　土地．．．所有権移転登記　固定資産評価額　×　１％
    　家屋．．．所有権保存登記　新築後１年以内
      法務局認定基準価格　×　０．１５％　（ただし専用住宅、入居が前提）
      認定基準価格　 木造瓦葺　　　　７３，０００円／㎡（ただし和歌山県）
　　　木造スレート葺　５７，０００円／㎡（　　　 〃　　　　）

新築後１年経過したもの
　　　固定資産評価額　×　０．１５％　（ただし専用住宅、入居が前提）
　　　専用住宅、入居を前提としないもの（別荘など）
　　　法務局認定基準価格もしくは固定資産評価額　×　０．２％

＊中古住宅の購入
　　　　土地．．．所有権移転登記　固定資産評価額　×　１％
　　　　建物．．．所有権移転登記　固定資産評価額　×　１％

　ただし築後２０年以内の木造専用住宅、築後２５年以内の鉄骨専用住宅（マンション含む）を
  入居することを前提に取得した場合　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
        固定資産評価額　×　０．３％

＊ローンを組んだとき
　　　　抵当権設定登記　債権額　×　０．４％

③不動産取得税
不動産の価格（評価額）の３％
※平成15年４月１日から平成18年３月31日までに取得されたものに限り、
税率が４％から３％に軽減されます。なお、
土地や家屋を取得したときに１度だけかかります。

④固定資産税・都市計画税　
その年の元日付けの所有者に課税させてきます。
これも、固定資産税評価額に
固定資産税は１．４％
都市計画税は０．３％
ただし、軽減措置もあります。

⑤契約書等への印紙税

不動産売買契約書に燈tする際に必要で
５００万円～１０００万円以下・・・１００００円印紙
１０００万～５０００万円以下・・・２００００円印紙

※結論として、結香A別途費用が嵩んできますので
購入不動産に、これらの金額が上乗せされてくることを頭に入れておいて
ください。おおよそ２０００万円一戸建てを買った際には
別途１００万円くらい必要と思っていただくと良いのではないでしょうか。

（追記）不動産を売った際の税金は
土地や建物を売った年の１月１日現在で、
その土地や建物の所有期間が５年を超えていれば長期譲渡に、
５年以下なら短期譲渡になります。
長期譲渡の場合は、経費を引いた課税譲渡所得に２０％
短期譲渡の場合は、経費を引いた課税譲渡所得に３９％
と、簡単に書かせていただいておきます。

◆【Ｑ1：住宅ローンは、どこで借りるのがいちばん良いでしょうか？】  

住宅ローンは、各銀行によって優遇制度があったりしますので
いちばん良いのは、電気・水道料金等を引き落としされてる銀行に申し込むのが
良いと思います。たとえば、
※給与振込をしてると、０．２％金利優遇とか
※銀行クレジット・カードローン契約をしてると０．１％優遇とか
※定期預金が３００万円以上あると０．１％優遇されるとか
優遇措置が取られているケースが、銀行独自で行われております。
融資限度額：６０００万円以内
融資期間：３５年以内
担保：保証付の場合は、土地建物は、保証会社の担保になります。
　　　　銀行独自プロパー型の場合は、銀行の担保になります。
保証料：２０年返済・・・約１４０００円×（借入額÷１００万円）
　　　　　２５年返済・・・約１７０００円×（借入額÷１００万円）
　　　　　３０年返済・・・約１９０００円×（借入額÷１００万円）
　　　　　（プロパー型は、不要です）
事務手数料：約６３０００円
利用条件：２０歳以上６５歳未満が中心
その他：固定金利選択型：３年・５年・１０年固定金利を使う方法も
ありますので、詳しくは、直接相談に応じさせていただきます。

今、多くの人が使ってるのはＪＡ住宅ローンでしょうか。
地域密着型のＪＡですので相談しやすいというメリットが多いのでは
ないでしょうか？
できるだけ、１００％ローンも可能ですが、頭金を多くしましょう。

不動産用語集

不動産で、よく見られる用語を中心にまとめています。
追加してまいりますが、解らない用語等がございましたら
遠慮なく、メール等でお問合わせください。

◆２×４工法：２X４とは住宅を建てる工法の名前です。
19世紀の北米で、２インチX４インチの木材が多く使われていたため
2ｘ4（ツーバイフォー）と呼ばれるようになりました。
日本では、まず柱や梁といった"線"で家の骨組みをつくってから、
壁や天井をつくっていく軸組工法が主流でしたが
それに対し、２×４工法では床・壁・天井がはじめから"面"としてつくられ、
その面で６面体をつくるように家をカタチづくります。
これが２×４工法です。

◆長さの単位

1間（けん）＝6尺 およそ1.8m （畳の長いほうが約1間）
1尺（しゃく）＝10寸（すん）約30cm
1寸（すん）＝10分（ぶ）約3cm
例・・1坪は、1間×1間（約２畳）　　1坪は、約３．３㎡
　　　１㎡＝０．３０２５坪
　　　４寸柱は、約１２ｃｍ四方の柱となります。

◆ベタ基礎工法：建物下の地盤全体に鉄筋を配筋し、そこにコンクリートを流し込む
工法です。

◆マンション・住宅等で、よく使われる言葉で
①PC構造：Precast Concreteの略で、工場であらかじめ鉄筋コンクリートパネルを
製造し、これを現場で組み立てて国｢体を作る工法で建てられた国｢で
狭い現場にも対応できる点が特徴。

②RC構造： Reinforced Concrete の略で、鉄筋コンクリート造のこと。鉄筋は引張
力に強く、コンクリートは圧縮力に強いという両者の利点を生かし、鉄筋でコンク
リートを補強した構造。多くは中層建築物の建設に用いられます。

③ALC構造：Autoclaved Light-weight Concreteの頭文字をとったもので
軽量気泡コンクリートのこと。施工しやすく、
断熱性・耐火性にも優れているといわれ、主に住宅の外壁や間仕切りに用いられる。

④SRC構造： Steel Reinforced Concreteの略で、鉄骨鉄筋コンクリート造のこと骨
組を鉄骨でつくり、その周囲に鉄筋コンクリートをかぶせてその主要な構造部分をつ
くる建築方法。強度に優れ、高層住宅、高層建築物の建設に多く用いられます。

◆屋根形状

【切妻屋根】
本を開いて伏せたような形をしている屋根で、わが国で最も代表的な屋根形式で
建築費も安くすむ。
【寄棟屋根（よせむねやね）】
４方向の勾配屋根で告ｬされた屋根形式で、大棟の両端に隅棟があるもの。

◆仮換地
土地区画整理事業の円滑な進捗と関係権利者の権利関係の速やかな安定を図るため
に、土地区画整理事業者が、換地処分を行う前において、施行区域内の従前
の宅地について仮に使用収益できる土地を指定する処分を仮換地の指定処分といい、
このようにして指定された土地を仮換地という。仮換地の指定処分がなされると、従
前の宅地の権原に基づいて使用収益をすることができた者は、仮換地の指定の効力発
生の日から換地処分の公告がある日まで、仮換地について従前の宅地について有した
権利の内容である使用収益ができますが、従前の宅地については
使用収益ができなくなります。

◆買換え特約：住宅を買い換える時、先に購入の契約を行っても売却物件が売れなけ
れば購入の契約を白紙撤回する旨を契約書につけること。

◆ローン特約：不動産の購入資金に当てるロ－ン契約が不成立となった場合に売買契
約を無条件で白紙に戻し、手付け金等を買い主に返還する旨の特約

◆セットバック ：
建基法上の制限に基づき、道路の幅員を確保するために敷地の一部を道路部分として
負担する場合の当該負担部分を一般にセットバック部分という。具体的には、幅員4m
未満の道路に接する土地で建物を建築する場合、道路の中心線より水平に2m以上後退
（セットバック）した位置に建築しなければならないこととされている。

◆定期借地権 ：
平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。更新がなく、定
められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。従前の借地法では、存続期間が満
了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要であった。その結果、借地
権を設定することが躊躇されました。
そこで、借地借家法は、借地法の大原則である「存続期間が満了しても借
地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、
つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型
の定期借地権を創設しました。

①一般定期借地権
存続期間を50年以上と定めることを要件とする。

②建物譲渡特約付借地権」
借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲
渡することをあらかじめ約束して借地をする。

③事業用借地権
事業目的で存続期間を10年から20年以下とする。

◆建ぺい率：敷地面積に対する建築面積の割合。
即ち、建築面積÷敷地面積の事です。
建築面積とは建物を真上から見た場合の地面に対する投影面積で、「建坪」の事。
以下の緩和条項があり、これはどの用途地域も同じと考えても結高ﾅす。

●建ぺい率と用途地域
※第１種低層住居専用地域・第２種低層住居専用地域・第１種中高層住居専用地域
　　第2種中高層住居専用地域・工業専用地域
　　３０・４０・５０・６０％のうち都市計画で定める割合 　
※第1種住居地域・第2種住居地域
　　６０・７０・８０％のうち都市計画で定める割合　　 　　
※近隣商業地域
　　８０％（大都市一部９０％）
※用途地域の指定のない区域
　　３０・４０・５０・６０・７０％のうち都市計画で定める割合

ただし、
※防火地域内の耐火建築物は10%加算
※街区の角地は10%加算
だから、この両方を満たしておれば20％が加算されますから
分譲地の角地が高価なわけは、こういうことからです。

◆容積率：建物の延床面積の敷地面積に対する割合、延床面積÷敷地面積
ただ、敷地の前の道路が１２m以下であれば、容積率は小さくなります。
住居系の地域では、前面道路の幅員Ｘ０．４が実際の容積率になります。

用途地域 と容積率
※第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域 50％、60％　80％、100％　
　150％、200％
※第一、第二種中高層住居専用地域 100％、150％、200％、300％
※第一、第二種住居専用地域・準住居地域・近隣商業地域・準工業地域
　工業地域・工業専用地域 200％、300％、400％
※商業地域 20％、30％、40％、50％、60％、70％、80％、90％、100％
※用途地域指定なし地域 400％