株を始めるにはまず何からはじめたらいいですか？？ - Yahoo!知恵袋

pirokabuさん

（１）証券会社の口座を開設します。

これは銀行の口座を開くのとそれほど変わらない感覚です。個人ならインターネット証券の口座を開くのが定番です。

具体的にはジョインベスト証券、マネックス証券、イートレード証券、松井証券、楽天証券他いっぱいあります。

（２）口座に入金します。

証券口座開設時に振込先の口座情報がもらえますのでその口座に入金します。最近では主要銀行からならダイレクト入金（振込より楽）をサポートしている証券会社が増えてます。

ヒルトン ボストン バックベイ ホテル (ボストン, MA, アメリカ合衆国) - Hotel Hilton Boston Back Bay (Boston, United States)

ホテル-空港まではタクシーで15分程度.

地下鉄Ｐｒｕｄｅｎｔｉａｌ駅から徒歩２〜３分位.

バスルームのシャワーは壁に固定式だった.

部屋は、やや古めで豪華ではないですが、充分レベルに達しています.

部屋は広く清潔、フロントの対応も素晴らしく満足です.

15Fに宿泊しましたが、お部屋からの眺めもステキで中々良かったです.

木造のアパートの様に板一枚という感じです.

コプリーにはリガリーシーフードというレストランもありお勧めです.

フラット35の融資枠が住宅価格の9割に引き下げ。足りない場合どうする？【今週の住活トピック】 | スーモジャーナル - 住まい・暮らしのニュース・コラムサイト

2012年2月28日（火）

Photo: iStockphoto / thinkstock

住宅ジャーナリスト

全期間固定型ローン「フラット35」が、4月から住宅価格の9割までの融資枠に引き下げられる。つまり、フラット35を借りるなら、住宅価格の1割を別途用意しなければならなくなる。さて 、どういった方法が考えられるのだろうか？

オフショアファンドとプライベートファンドによる資産運用ブログ

BRICsという用語は皆さんもよくご存知ではないでしょうか？

ブラジル、ロシア、インド、中国の４カ国の頭文字を並べたもので、
台頭する新興大国を意味する造語です。

米国の証券会社ゴールドマン・サックスが、2003年10月に「BRICsとともに見る2050年への道」という投資家向けレポートで初めて使用して以降、広く使われるようになりました。

では、表題にもなっている「チャインドネシア」という用語。
初めて聞かれる方も多いのではないでしょうか？
2009年7月にゴールドマン・サックスが提案したそうで、その名の通り。。。

中国＋インド＋インドネシア
（世界の中で成長著しいアジアの中でも、高い経済成長率を誇る3国）
を総称する造語です。

『*[債券分析]』の検索結果 - 証券アナリストのための備忘録

「*[債券分析]」の検索結果を表示しています

2008-07-08

債券価格の計算　−　Advanced Bond Concepts: Bond Pricing

より

債券価格の計算は債券投資の基本です。一つ一つ理解していきましょう。なお、ここでの債券価格は複利による計算を説明しています。単利のものはもっと簡単です。

まったくの初心者はこのへんから始めるのがよいかもしれません。値段もお手頃です。

債券取引の知識 (日経文庫)

It is important for prospective bond buyers to know how to determine the price of a bond because it will indicate the yield received should the bond be purchased. In this section, we will run through some bond price calculations for various types of bond instruments.

　債券の購入者は、債券の価格決定理論を知っておくことが重要である。なぜなら、それは購入した債券から得られる利回りを示すからだ。このセクションではさまざまなタイプの債券における価格計算を概観してみよう。

Bonds can be priced at a premium, discount, or at par. If the bond's price is higher than its par value, it will sell at a premium because its interest rate is higher than current prevailing rates. If the bond's price is lower than its par value, the bond will sell at a discount because its interest rate is lower than current prevailing interest rates. When you calculate the price of a bond, you are calculating the maximum price you would want to pay for the bond, given the bond's coupon rate in comparison to the average rate most investors are currently receiving in the bond market. Required yield or required rate of return is the interest rate that a security needs to offer in order to encourage investors to purchase it. Usually the required yield on a bond is equal to or greater than the current prevailing interest rates.

　債券の価格は、額面を上回る（プレミアム）か下回る（ディスカウント）か、あるいは額面と同じ（パー）かである。もし、債券価格が額面価格より高ければ、プレミアムで売ることができる。なぜならその債券の利率が現在の市中金利より高いから。もし、債券価格が額面価格より低ければ、ディスカウントで売ることになる。なぜならその債券の利率が現在の市中金利より低いからだ。債券価格を計算する際、その債券の利率と投資家が債券市場で現在受け取っている平均的な金利と比較して、投資家がその債券のために支払いたいと考える最高の価格を計算することになある。要求利回りまたは要求収益率とは、その債券を買いたいと投資家に思わせるために必要な金利水準のことである。通常、債券の要求利回りは市中金利� ��等しいかそれ以上である。

※日本では債券価格についてプレミアムとかディスカウントかという呼び方はあまりしない。額面価格100円（「パー」という）より高ければ、オーバーパー、安ければアンダーパーという呼び方の方がよく使われる。ここでは、プレミアム及びディスカウントという呼び方を使う。

Fundamentally, however, the price of a bond is the sum of the present values of all expected coupon payments plus the present value of the par value at maturity. Calculating bond price is simple: all we are doing is discounting the known future cash flows. Remember that to calculate present value (PV) - which is based on the assumption that each payment is re-invested at some interest rate once it is received--we have to know the interest rate that would earn us a known future value. For bond pricing, this interest rate is the required yield. (If the concepts of present and future value are new to you or you are unfamiliar with the calculations, refer to Understanding the Time Value of Money.)

　しかしながら、基本的に債券価格は支払われることが期待されている全てにクーポンの現在価値の合計プラス満期時に支払われる額面の現在価値である。債券価格の計算はシンプルである。要は、割引将来キャッシュフローを求めればよいのだ。覚えていてほしいのは現在価値（ＰＶ）※を計算するためには、その将来価値を割り引くための金利を知らなくてはならないということだ。（※現在価値の計算において、受け取ったクーポンはすべて再投資されるという想定を置いている。）債券価格の計算において、この金利とは要求利回りのことである。

Here is the formula for calculating a bond's price, which uses the basic present value (PV) formula:

以下は、基本的な現在価値（ＰＶ）を用いた債券価格の計算式である。

C = coupon payment クーポン

n = number of payments 　クーポンの支払回数

i = interest rate, or required yield　金利、すなわち要求収益率

M = value at maturity, or par value 満期時の価値、すなわち額面価格

The succession of coupon payments to be received in the future is referred to as an ordinary annuity, which is a series of fixed payments at set intervals over a fixed period of time. (Coupons on a straight bond are paid at ordinary annuity.) The first payment of an ordinary annuity occurs one interval from the time at which the debt security is acquired. The calculation assumes this time is the present.

　将来に受け取る連続したクーポンの支払いは、普通年金といわれている。すなわち、一定の期間に定められた間隔で固定された支払いがあるということである。（固定利付債のクーポンは年金として支払われる。）普通年金の最初の支払いはその債券が取得された時点から間隔が空いて発生する。その計算においては、この時点は現在と想定されている。

You may have guessed that the bond pricing formula shown above may be tedious to calculate, as it requires adding the present value of each future coupon payment. Because these payments are paid at an ordinary annuity, however, we can use the shorter　PV-of-ordinary-annuity formula that is mathematically equivalent to the summation of all the PVs of future cash flows. This PV-of-ordinary-annuity formula replaces the need to add all the present values of the future coupon. The following diagram illustrates how present value is calculated for an ordinary annuity:

上に示した債券価格の計算式は、将来のクーポンの現在価値をそれぞれ加えるものなので、退屈に思えるかもしれない。しかし、これらの支払いは普通年金なので数学的に将来キャッシュフローの総和に等しい年金現価係数を使うことができる。この年金現価係数はクーポンの現在価値をすべて足し合わせる手間を取り除いてくれる。次の図表はどのように普通年金の現在価値が計算されるかを表している。

Each full moneybag on the top right represents the fixed coupon payments (future value) received in periods one, two and three. Notice how the present value decreases for those coupon payments that are further into the future the present value of the second coupon payment is worth less than the first coupon and the third coupon is worth the lowest amount today. The further into the future a payment is to be received, the less it is worth today - is the fundamental concept for which the PV-of-ordinary-annuity formula accounts. It calculates the sum of the present values of all future cash flows, but unlike the bond-pricing formula we saw earlier, it doesn't require that we add the value of each coupon payment. (For more on calculating the time value of annuities, see Anything but Ordinary: Calculating the Present and Future Value of Annuities and Understanding the Time Value of Money. )

　右上方の一杯につまった硬貨袋はそれぞれ将来の一時点（１期＿期ヽ期）で受け取る固定されたクーポン（将来価値）を表している。これらのクーポンは将来ものになるほど、その現在価値は減少するということに注意してほしい。現時点では、2番目のクーポンは1番目のクーポンより価値が少なく、3番目のクーポンは最も価値が少ない。つまり、クーポンの受け取りが将来になるほど、その現在における価値は少なくなる。そして、これは年金現価係数の基本的な考え方である。年金現価係数は将来のキャッシュフローの現在価値を合計を算出しているが、先に示した債券価格の計算式とは異なり、クーポンの現在価値をわざわざ合計する必要はないのだ。

By incorporating the annuity model into the bond pricing formula, which requires us to also include the present value of the par value received at maturity, we arrive at the following formula:

　債券の価格計算式にこの年金現価係数を組み込むことによって、以下の式を得ることができる。（この式には満期時に受け取る額面価値の現在価値の計算も含める必要がある。）

Let's go through a basic example to find the price of a plain vanilla bond.

Example 1: Calculate the price of a bond with a par value of $1,000 to be paid in ten years, a coupon rate of 10%, and a required yield of 12%. In our example we'll assume that coupon payments are made semi-annually to bond holders and that the next coupon payment is expected in six months. Here are the steps we have to take to calculate the price:

さて、ここで単純な固定利付債の価格を求める例を出す。

例１：額面$1000、残存期間が10年、利率が10%、要求利回り12%の債券価格を計算せよ。ただし、クーポンの支払は年2回で、次の利払い日は6か月後である。

以下は、価格算出に必要な計算のステップである。

1. Determine the Number of Coupon Payments: Because two coupon payments will be made each year for ten years, we will have a total of 20 coupon payments.

2. Determine the Value of Each Coupon Payment: Because the coupon payments are semi-annual, divide the coupon rate in half. The coupon rate is the percentage off the bond's par value. As a result, each semi-annual coupon payment will be $50 ($1,000 X 0.05).

3. Determine the Semi-Annual Yield: Like the coupon rate, the required yield of 12% must be divided by two because the number of periods used in the calculation has doubled. If we left the required yield at 12%, our bond price would be very low and inaccurate. Therefore, the required semi-annual yield is 6% (0.12/2).

4. Plug the Amounts Into the Formula:

「食生活サポート食事診断」を行います 荒川区公式ホームページ

更新：2012年2月7日

区では、区民の健康づくりのため、自宅で気軽にできる健康づくりのメニューの1つとして、「食生活サポート食事診断」を行います。日頃の食事内容のおおまかな傾向をつかみ、食生活習慣の改善にお役立てください。

対象

20歳以上の区内在住、在勤、在学の方

費用

無料

内容（サポートの流れ）

投資用不動産購入に関する情報（ＶＡ フォークロージャーの買い方）

投資用不動産購入に関する情報（ＶＡ　フォークロージャーの買い方）

ここでは、レント収入目的の投資用不動産の購入に関する情報をまとめます。そのなかでも特にメリットのあるＶＡ（Veteran's　Administration）フォークロージャー物件の利点と買い方を中心に説明します。

アメリカ連邦政府のＶＡフォークロージャー競売・購入制度は、２００３年１月３１日より、ＶＡ（Veterans　Administration）が売却時の投資家へのローン貸付を廃止したために、投資家は全額現金で購入するか、独自に銀行などからローンを工面してくる必要が出てきました。これによって、非アメリカ在住でも安い頭金で投資不動産を購入することは、難しくなりました。

以下はリクエストにお答えして、２０００年１０月２９日〜３１日ごろに何度かに分けて、YYPlanet　YYコミュニティー　(のち、リクルート　ISIZE　ホームページに併合されましたが、２００２年３月に掲示板フォーラムは廃止されました。) のファイナンス・フォーラムに私が投稿したものを、まとめたものです。
　

このフォーラムでリクエストがありました（DMでもリクエストがありました）、 VAフォークロージャーの投資の仕方について、書きます。 

ちなみに、先週（２０００年１０月）クローズした、我が家で１０軒目の家（数には、自分が住んでいるコロラドの家、以前住んでいたカリフォルニアの家で現在賃貸中、も含みます。）は、フロリダ（タンパ）のVAフォークロージャーで、＄１０２、６８８の家を手持ち金＄３９４１（残りは、年利８％のVAローン）で購入できました。 今年（２０００年）になって数人の知人にもVAフォークロージャー投資を勧めていますが、実際に買った人は「こんなに（クロージングコストが）安いのなら、買わないと損じ ゃないか！」という感想が返ってきます。 ちなみに、日本に住む家内の妹、母（私から見ると、義理の母になります。現在、日本在住で、収入は無く、年金生活をしています。）でもVAフォークロージ ャーは購入できました。

 実は、VA（Veterans　Administration＝連邦政府退役軍人管理局？）のVAフォー クロージャーの「現在の」フォークロージャー処分システムは近い将来終了し、 FHA／HUD、Freddie　Mac,　FanieMaeと同様に「実際に住む人優先、投資家排除」の方向に変わる予定です。 昨年の夏（２０００年７,８月）に新しいシステムに成る予定でしたが、VAの下請けをやる はずだった候補の会社が「これでは儲からない」と辞退したために、もう一度、 「民間化」のために下請けの会社を選定しています。現在のところ、州によっては早くて２００２年初めには「投資家には不利な」システムに変わる予定です。 ・・・つまり、VAフォークロージャーの投資は（２００１年８月末の時点で）あと半年程度しか余裕が無く、その 後は「投資家には難しくなる」と考えられます。 （ちなみに、政府のやることは時間が掛かりますから、予定は変わることもあります。）

では、まずはVAフォークロージャーに限らず、不動産投資の基本から・・・

　

 １．不動産投資の基本　−　なぜ、不動産に投資するのか？

 なぜ、不動産に投資するのか？

 不動産投資のメリットは、実際の資産額（家の値段）に比べて最初の投資額（頭金＋クロージングコスト）が少なくて済む、ということです。 ＄１０万ドルの家が＄５０００以下（現行のVAローンの場合で、頭金は資産の ５％以下）または＄２万〜３万ドル（通常の銀行ローンの場合で、頭金は資産の ２０％〜３０％位）で買えるのです。残額は借金（ローン）を組んで購入できま す。
 株式投資でも、「マージン投資」は、実際の資産額（株価格）の５０％（半額） は手持ち資金が必要です。残りは、ブローカーからの借金（ローン）で株を購入 します。 株式・コモデティー「オプション投資」は、実際の取引価格の１０％から２０％ （私も良く分からない。オプションはやったことが無い。）ですが、損をすると 全額を自分で負担しなければならない、という危険性をはらんでいます。

不動産 投資の場合はオプション投資に比べて、
　（１）価格が下がれば、売る時期を辛抱強く待てば良い 
　（２）価格が下がっても、物件が「紙屑」になる可能性は少ない
　（３）毎月ローンを支払うことによって、ローン残高が減った分だけは少なくと も儲かる 
という安全性があります。 したがって、「初期投資額に比べて、安全で大きなリターンが得られる可能性が ある」ということで、不動産投資は考えられるべきです。 ただし、投資不動産の「換金」は少なくとも２週間から２ヶ月かかります。つま り、「明日現金がないと、借金が払えない。生活にも困る。」となってから不動 産を売りに出しても、買い手が見つかってクロージングプロセスを初め、それが 終わって手元に小切手を貰うまで、最低２週間から２ヶ月はかかる、ということ です。したがって、若い人で、他に「必要なときにすぐに換金できる貯金や投資 が無い」人には薦められません。 逆に、「現金があるとすぐに使ってしまい、あとに残らない」という人には、不 動産投資は向いているかもしれません。不動産投資は「強制的にある程度の期 間、お金を『ロックアウト』してしまう」効果があるからです。 自分の経済状況を良く考えてから、不動産投資に手を出しましょう。

 しかし、私の知人で、こういう人がいました。私も彼女を立派だと思います。普 通は彼女のような考え方をする人は少ないです。例として紹介します。 日本で社会人だった人が、ある日、アメリカへの留学を決意しました。財テクも していたので、十分な留学資金がありました。 そして、アメリカへ渡りました。普通の人なら、貯金・投資したお金を食いつぶ して、留学費用に当てます。彼女はそうしないで、アメリカに渡って最初にした ことは、不動産価格の上がりそうな地域の一軒の家を「ローン無し（オール・キ ャッシュ）」で買いました。そして、その家を貸しました。 自分は買った家に住まず、アパートに住みました。アパート代は、買った家を貸 した「レント収入」で払いました。 数年後、自分はアメリカの大学を終了。持っていた家を売り、儲けました。

 ２．不動産投資の「儲け」のからくり。 

投資不動産を持つと、以下の経費がかかります。
　（１）ローンの支払い
　（２）不動産税 
　（３）住宅保険 
　（４）修理費 
　（５）管理を他に任せている場合は、管理費 
　（６）コンドやアソシエーションのある地域の場合には、これにアソシエーション・フ ィーが加わります。 （コンドミニウムの場合は、住宅保険がアソシエーション・フィーに含まれていることが多いです。）

また、直接収入として、レンターからレント収入があります。 

理想的な状況としては、レンターからのレント収入が上記の経費を全て支払える状況であるべきです。しかし、中には「ネガティブ・キャッシュフロー」の場合 もあります。（「差し引き」で損をする。） しかし、レントは契約更新ごとに値上げできますから、多少のネガティブ・キャ ッシュフローは最初のうちだけ我慢していれば、そのうちに黒字に転換する場合 もあります。また、税金申告の仕方によっては、不動産投資の「損分」は、自分 の他の収入から控除できます。（夫婦で年＄２５０００まで。）つまり、１年（税金申告の期間）を考える と、「他で儲かっていれば（収入があれば）、不動産で損をし」ていることは、全体的には損には なりません。 しかも損をしている場合でも、不動産の場合は通常は「売るとき」に利益が出ま す。 つまり、「貸している間は損をして、その分が収入から控除できて、その年の税 金支払いが減る。売った時の利益は、その年の税率で決まる。」ということで す。 

税金的なメリット以外に、もちろん、「毎年、ローン残高が減っていく。」とい う「隠れた利益（資産増）」もあります。しかも、そのローンの支払いは基本的 には借家人がしてくれるのです！　＝　他人のお金で、自分の借金が減る！　　 なんとすばらしいことでしょう！ したがって、万が一、住宅の値段が上がらなくとも、売るときには「ローン額が 減っている分だけ」儲かります。 プラス、当然のことながら、不動産の価格は、平均的には上がっています。株ほ ど「上がるときには、急速に上がる」ことはありませんが、確実にインフレ率以 上には上がっていきます。場所を選べば（つまり、みんなが住みたいような地域 ならば）、平均以上にあがります。

 このように、不動産投資は、（１）（赤字の場合）税金のメリット、（２）ロー ン額が減っていく、（３）売るときに値段が上がっている、の３点で儲かる可能 性があります。 これに対して、金融投資（株・Mutual　Fund)の場合は、「売るまで」利益 （損）は計上できません。つまり、（１）の税金のメリットはそれを所有してい る期間中には無く、売らないと計上できません。（２）の保有期間中に確実に価 値が上がっていく、ということもありません。（確かに、株価は「普通は」上が っていきますが、極端に下がるときもあり、そのときは、過去の利益が全部なく なります。） だから、不動産投資が（１）（２）（３）のメリットがあるのに、金融投資は （３）のメリットしか無いのです。 

３．投資物件の選び方。 

投資した不動産は、貸さないと損です。 つまり、貸しやすい物件を選びます。 自分が住むわけではありません。自分の好みと、貸しやすい家とは、条件が違い ます。このあたりを混同しないようにしてください。 投資不動産を購入するのに、自分の好みで選ぶ人が必ず出てきます。 貴方が住むわけではありません。「お金を産む、マシーン（仕組み）」ですか ら、投資不動産を選ぶときに貴方の感情を入れてはいけません。 まず、どんな人が借りるか、考えてみましょう。 若い夫婦。Middle　Classで、自分で住宅を購入する頭金が無い。シングル・ペ アレントで子供がいるが、住宅ローンにクオリファイするだけの収入が無い。お 金はあるが、ローンにクオリファイするクレジットヒストリーが無い（過去に個 人破産している）・・・など。 

その人たちが借りたいうちは、 
（１）市場によるが、＄１００，０００前後の２ベッドルームか３ベッドルーム 一軒屋、または、コンド（タウンハウス）。 
（２）安全で、（子供がいる場合は）学校区の良いところ です。 更に、投資家の立場から考えると 
（３）値上がり率の高い物件 

住宅の値段は、まず、一軒屋の値段が上がり、上がりきると、一軒屋購入の頭金 やローンが払えない人たちがコンドやタウンハウスの比較的安い物件を探し出 し、１、２年あとにコンドやタウンハウスの値段が上がります。 したがって、場所によってはコンドやタウンハウスも「投資の目的」としては良 い物件（値上がり率の高い）物件ということも言えますので、これらも考慮に入れるべきです。 

また、貸す場合は、７，８、９月が最も貸しやすい（レンターを見つけ易い）時 期です。１１、１２月は一番レンターを見つけにくい時期です。この時期に物件 を購入すると、１月までレンターが見つからず、それまでの住宅ローンは自分の 懐から払うことにもなりかねません。十分の手持ち資金を持っていないと、購入 しても、レンターが決まるまで困ります。・・・ということも、投資物件購入の 考慮条件になることもあります。

 それから、修理費もあまりかからない家を選びましょう。　築３年くらい。築１ ０〜２０年以内。最近、リモデルしている家、・・・など。